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打房政策下，投資客漸漸退場，房市以自住的首購、換屋族撐場，首次買房的購屋族問題一籮筐，有時問題太「幼幼班」又不好意思向人提問，好房網之前所舉辦的講座中，「幼幼班」同學所提十大問題，提供首購族參考。 買房菜鳥進場前先讀十大提問（好房網News記者陳韋帆／攝影） Q1：如何議價容易成功？ 即使遇到中意物件，在屋主出來議價前也不要任意主動加價。先在心中拿定理想價位，再往下出價。如果屋主願意接受「見面談」，也就是出來議價時，代表出價與屋主底價相去不遠，此時再視屋主態度來決定加價與否。但建議不要擺臉色，表現出錢是大爺的態度，但也不要流露非買不可的急迫感。 Q2：降價幅度多少算合理？ 這與屋主當初買進的成本有關，買進成本越低，屋主降價幅度也就越有彈性。基本上，低於實價登錄5~20%都算合理範圍。 Q3：房仲都會問「買屋預算多少」，我應該真實說出自己能力可負擔的價格嗎？ 陳俊宏經理建議，例如土地貸款 流程，預算1000萬元，看屋範圍可以拉高到1200萬元的物件，一方面可看的物件較多，另外更重要的是，才有「屋主讓價的空間」阿。 Q4：小宅總價低，但怕貸款不易。 永慶房產集團交安事業經建部資深經理陳俊宏指出，如果是購買小套房，「12坪」是一個重要分水嶺，通常12坪以下比較難貸款，貸款成數大約差1成。 Q5：有關青年首購優惠貸款的條件？ 目前只有財政部的「青年安心成家方案」，沒有年齡限制，只要符合名下沒有不動產條件，即可向八大行庫提出申請，優惠貸款額度500萬，前兩年利率1.65%，第3年開始1.95%。 另外內政部有「住宅補貼方案」，申請條件就較為土地貸款 流程嚴格，可上內政部網站查詢申請條件，每年申請期間約在7~9月間，今年已經截止，但購屋兩年內都可以申請，也就是說年底前買屋者，今年雖已來不及，但來年2年內都可提出申請。 Q6：基本裝潢費怎麼抓？ 陳俊宏經理表示，裝潢施工的多少、複雜度因人而異，很難以一坪多少錢來抓預算，但基本上，木工多預算就要多抓一些，可以多請2、3家設計公司來評估。 Q7：頂樓加蓋可以分開買賣嗎？ 陳俊宏經理解釋，頂樓加蓋目前是無法合法登記，既然沒有產權，當然就不能分開買賣。但在實務上，許多土地貸款 流程屋主在連同頂樓售屋時，頂加會分別計價，常見RC的話，一坪常以5萬元來算。 Q8：何謂「現況交屋」？ 永慶房產集團交安事業經建部資深經理陳俊宏建議，基本上如果合約中出現「現況交屋」就屬非常不專業的合約，最好針對「現況」都能拍照存證，不論是屋況的現土地貸款 流程況，或指隨屋出售的設備。不過，強烈不建議在合約只寫「現況交屋」，界定模糊很容易出現糾紛。 Q9：千金買房，萬金買鄰，請問有什麼方法避開惡鄰居？ 永慶房產集團交安事業經建部資深經理陳俊宏建議，在看房過程中看到該社區住戶可以先打個招呼，有機會就聊幾句。還有大樓管理員、管委會也是很好的打聽對象，甚至也可以跟原屋主詢問鄰居作息狀況、職業、有沒有小孩等等。 Q10：甚麼地方可以查詢凶宅？凶宅過一手之後還是被認定是凶宅嗎？ 陳俊宏經理建議可上「凶宅網」查詢。如果是透過房仲買房，房仲也會提供相關資訊，或自行向管委會查詢，鄰里長打聽。 但在法律上其實沒有所謂「凶宅」的定義，只有從法院實務判決上的見解。至於是否過一手之後就不算凶宅，依內政部現在的規定是「在屋主持有期間所發生的，才有告知的責任」，在屋主持有之前的紀錄，若屋主表示「不知情」也沒轍。　春節假期頭兩天，《家天下》記者走訪各區樓市，土地貸款 流程發現新興板塊的大盤新盤最聚人氣。

　　廣州日報訊 （記者李鳳荷、王荔?、劉麗琴）樓市節前再放大招，不限購城市首次置業最低首付從25%下降到20%，二套房貸不低於30%。廣州的增城、從化以及鄰近的佛山南海都屬於不限購區域之列。新政策有沒有為這些地區的新春樓市帶來更多人氣呢？大年初一和初二，《家天下》記者分頭到上述區域實地探營。

　　金沙洲南海盤：

　　「房價漲太快接受不了」

　　記者來到位於金沙洲南海區域的恆大金名都，樓盤銷售人員表示，由於目前還在假期，他們尚未接到銀行首付兩成的通知，預計節后新政策即可落地。初二上午，恆大金名都人氣一般，估計與置業目標客戶群都回鄉過年有關。目前樓盤在售均為「剛需」戶型，帶精裝修1.9萬~2萬元/m2。該盤在兩年前佛山仍限購的期間開盤，當時價格最低為「9字頭」，兩年多過去，價格翻了一番，漲價之快令人咋舌。

　　有看樓客表示，「佛山雖然不限購，但現在價格與廣州盤已經相差不遠，漲得太快了，令人接受不了。」不過，樓盤銷售人員則樂觀地認為，金沙洲未來利好多多，而且佛山「地王」的樓面地價都超過1.5萬元/m2，金沙洲樓盤預計仍有5000元/m2的上漲空間。

　　增城、從化：

　　新政效應暫未顯現

　　在增城，碧桂園鳳凰城的人氣也一般。銷售人士表示，首付降至兩成的新政，由於是臨放假前才出台，目前還沒有接到銀行公佈相關的政策措施。

　　在從化，得益於舉辦「桃花節」，景業荔都吸引了近500人到場遊玩看樓，大年初一早上十時多就有買家下訂。不過，銷售人員也坦承，首付兩成的政策對買家的促進並不大，因為現在首套房公積金貸款也可享受兩成首付。珠光集團在從化有三個「剛需」盤，各盤春節期間每天有七八台客到來看樓，日均有一兩套的成交。御景山水城、山水御苑的銷售經理對記者表示，目前他們仍未獲得銀行的最新通知，預計即使節后政策落地，最快都要三四月才發揮促進成交的效用。以他們的樓盤為例，在售均價在6000~8000元/m2，如果首付低至兩成，購房者的首付壓力將進一步降低，新政無疑將促進樓盤銷售。在從化的另一個大盤珠江壹城，記者看到春節期間前來的主要是舊業主帶著親戚朋友來看樓盤，真正想買樓的新客不多。銷售人員也稱沒有接到銀行的調整通知，到訪客戶心態變化不大。

　　「股市怕怕，還是買樓保值」

　　廣州日報訊 （記者王荔?、李鳳荷、劉麗琴、梁紅舉）春節一直是樓市銷售的淡季，這個春節也不例外。年初一，雖然開門迎客的樓盤不下百個，不過記者了解到，開發商對於春節的成交並沒有抱很大的期望，多數只是希望「討彩頭」賺個人氣。年初一和初二，《家天下》記者走訪各區發現，城中個盤淡旺有別，但新板塊的大盤，尤其是新盤普遍人氣較足，成為新春看樓客的聚集地。

　　老城區：廣州街坊捧場

　　年初一當天，記者來到荔灣豪宅珠光·御景壹號，看到現場有財神迎客，銷售中心人氣不錯。現場有幾台客人在等待銷售人員帶領去看 樣板房。一對從越秀區過來看房的中年夫婦則重點「考察」壹號公館總價200萬元左右的公寓，女主人說：「從去年波動巨大的股市來看，買房保值更靠譜。」

　　天河：牛奶廠新盤旺場

　　位於天河客運站附近的新盤遠洋天驕則人氣一般。作為遠洋地產首入廣州的項目，雖然是天河中心區難得的新盤，且附近有地鐵，地段不錯，推出的產品戶型也比較豐富，但年初一當天記者到現場時，發現只有一兩台客。據銷售人員介紹，預計隨著假期進入後半段，會有不少周邊街坊客前來，項目從初三開始舉辦的冰雕活動也會吸引更多人氣。

　　而位置相對偏遠點的奧體附近牛奶廠板塊新盤華潤天合，卻是訪客不斷。作為去年剛加盟廣州樓市競爭的牛奶廠板塊，聚集了龍湖、華潤、金地、招商等幾大發展商，是天河新崛起的豪宅板塊，也是未來天河別墅供應的主要區域。在龍湖首開·天宸原著，記者去到時大約有四五撥看樓客戶在參觀樣板房，銷售人員也忙於接待。

　　南部：尾貨盤冷清

　　位處南浦島的敏捷·金月灣年初一售樓部也比較冷清，由於是清尾貨的緣故，現場並沒有舉辦活動，只有銷售人員在現場值班。

　　黃埔：現場活動豐富

　　在黃埔蘿崗片區，中海譽城的銷售人員很多，參觀的客戶也不少，銷售中心為到訪的客戶拍攝全家福，還有風車DIY、現場煮餃子等活動。看樓客齊先生告訴記者，他和妻子都在天河上班，蘿崗馬上通地鐵了，因此趁春節假期一家人準備在蘿崗多看幾個盤，選擇合適的盤源。

　　齊先生笑稱，春節期間其實還是有客戶看樓的，樓盤銷售中心最好不要閉門謝客，「對於客戶來說，有現場活動、有優惠措施、有過年氣氛、有銷售人員接待的樓盤，一定會給客戶留下更好的印象分和美譽度。」

　　佛山：首付兩成

　　工行已率先實施

　　新年前，佛山樓市收到了樓市政策「大紅包」。年初一下午，記者在大瀝碧桂園華府採訪，銷售人員表示，僅一個上午就已經接待了三撥廣州來的客戶。據了解，首付兩成的政策新春期間在佛山已經落地。據該盤銷售人員透露，在春節放假前，工行已開始實施首付兩成的政策，預計節後會有更多銀行跟進實施。

　　記者身邊有兩位朋友分別於2014年10月和2015年11月購買了佛山新房，林小姐先買，魏小姐隨後跟著入市。林小姐買的是廣佛地鐵南桂路地鐵站上蓋的南海萬科廣場，折后不到1.5萬元/m2。魏小姐去年年底也是沿著廣佛地鐵線置業，在金融高新區站附近的中鐵國際公館買了一套90多平方米的三房，毛坯價約1.45萬元/m2。林小姐的南海萬科新房在過年前收樓。春節期間一眾朋友前去探新居，從廣州市轉地鐵到南海，不過三四十分鐘。她們都是把佛山的房子當作投資保值的工具。國內房貸出現警訊，根據金管會最新資料，去年11月房貸及建築貸款逾放比率同步上升，12年來首見，顯示不動產授信風險升高，金管會銀行局提醒銀行要提高風險管理意識，提高準備，並控管額度。不少大型行庫已經自我調控，針對特地區域降低貸款成數，而想要貸得高，先檢視意自己是否符合3大條件之一。 為降低授信風險，銀行對於「積極擴張」區域，降低貸款成數（好房網News記者陳韋帆／攝影） 許多房市專家都提醒，前進餘屋量大的區域要格外小心，除了寸草不生一到夜晚如空城的生活機能考量外，另一個必須考慮的就是貸款。中國時報報導，不少大型行庫針對桃園、台中、高雄這三個擴張速度快的區域「格外小心」，放貸成數已自動調降0.5~1成。 報導同時指出，想要申貸較高的房貸成數，以房貸龍頭土銀為例，要申請到8成房貸，至少必須符合三大條件之一比較有希望，第1個人年所得超過150萬元、第2、房子位於新北市捷運站1000公尺以內、第3、擁有台北市門牌。 除了銀行風險把關，土銀副總李振鳴也在聯合報提醒購屋者，衡量自身財務條件。尤其財政部去年將「青年安心成家貸款」額度由500萬元一口氣提高為800萬元，前2年優惠利率僅1.58%，很多符合資格的青年人躍躍欲試，但提高的房貸額之後是否能負擔要仔細衡量。